اما از آنجایی که پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت  سر هم نیستند و می‌توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر ان حاکم نیست. ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد. و به همین دلیل گاهاً احتمال اشتباه و جابه‌جایی پلاک‌های ثبتی وجود دارد. به همین دلیل اخیراً اداره ثبت نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه‌ای) و اراضی با اسناد قدیمی اجبار کرده است. به این ترتیب از صحت تعلق سند به قطعه با مختصات یو.تی.ام فعلی قبل از صدور سند قطعی اطمینان حاصل می‌شود.

با توجه به توضیحات داده شده، اکیداً توصیه می‌گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه‌ای و یا با سند قدیمی، از مالک استعلام پلاک ثبتی را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تکبرگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.

توضیح بیشتر اینکه  نقشه پلاک ثبتی نقشه‌هایی قدیمی است که در آن نحوه تفکیک قطعه مادر به زیر قطعه‌ها و ترتیب آنها در دفتر ثبت مشخص شده است.

جانمایی و تعیین حدود دقیق زمین در سیستم مختصات یو.تی.ام از روی سند اربعه ملک با نقشه پلاک ثبتی

قبل از هر اقدامی باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن  در بین سایر قطعات تفکیکی شده از زمین مادر، نقشه پلاک ثبتی،‌ در صورت نبودن آن در بین اسناد ملک، از اداره ثبت اسناد درخواست گردد.

همانطور که در پست قبلی توضیح داده شد، یکی از مواردی که متقاضیان می‌توانند از اداره ثبت اسناد درخواست نمایند، نقشه پلاک ثبتی می‌باشد. بدین صورت که مالک و یا کسی از مالک یا مالکین وکالت رسمی دارد. با در دست داشتن اصل سند به شعبه مروبطه اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و درخواست خود را با پر کردن فرم درخواست نقشه پلاک ثبتی خود را تهیه نمایند.

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژ‌های آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می‌نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک یا زمین جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات یو.تی.ام و تایید آن به عنوان کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه‌ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات یو.تی.ام می‌گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی ساختمان تایید گردیده است و حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هر گونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و ... به عنوان مبنا قابل استنا و استفاده می‌باشد.

قابل توجه مالکان اسنادی که موقعیت ملک خود را نمیدانند.

تعداد قابل توجهی از مراجعه کنندگان به کارشناسان به عنوان متخصصین امر اسناد و املاک ، دارندگان اسنادی هستند که مالک اصلی سند یا فوت شده و این اسناد بعد‌ها در بین مدارکش پیدا شده و یا از ایران محاجرت کرده و از وضعیت کنونی ملک خود بیخبر است.

در هر صورت اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک مشخص نیست و عموماً این قطعات بزرگ متراز هستند و با توجه به قیمت هر متر مربع زمین این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:

1.در صورت تصرف نشدن ملک، دارنده سند (مالک یا وارث) مالک قطعی ملک تلقی می‌شود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را دارد.

2. در صورت تصرف شدن ملک، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو.تی.ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف دعاوی ملکی مراجعه کرده و جهت بازپس گیری ملک اقدام می‌نماید.

3. در صورت تصرف ملک توسط ارگان‌های دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهاد کشاورزی، سازمان امور اراضی و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو.تی.ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجع کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت می‌کند.

تثبیت پلاک ثبتی لازمه ملک‌هایی است که در یک یا چند حد دچار ابهام هستند.

عدم آگاهی از حدود ملک بر روی زمین یکی از مواردی که بعضی از مالکان درگیر آن هستند. در واقع بین چند قطعه مجاور تفکیکی که مرز مشخص روی زمین ندارند موقعیت مکانی ملکشان را نمی‌دانند، برای مشخص نمودن حدود واقعی ملک روی زمین ابتدا باید تثبیت پلاک ثبتی صورت گیرد سپس با استفاده از مختصات محل پلاک ثبتی و عوارض زمینی موقعیت مکانی ملک را روی زمین پیاده نمود و پس از آن برداشت اطلاعات ملک را انجام داد و در نهایت نقشه یو.تی.ام ملک را تهیه نمود. با توجه به مواردی که با آن برخورد کرده‌ام در صورتی که مرز‌های زمین شما در هر یک از حدود نامشخص است اکیدا توصیه مینمایم جهت جلوگیری از عواقب حقوق آینده ابتدا تثبیت پلاک ثبتی و بعد از آن جانمایی و تهیه نقشه یو.تی.ام ملک خود را انجام دهید زیرا اگر فقط چند سانتی متر جابه‌جایی به ملک‌های کناری خود داشته باشید در سال‌های آتی بلا مشکلات عدیده‌ای روبهرو خواهید شد.

شاید چند سال پیش تا این حد به بحث تجاوزات در ثبت بها داده نمی‌شد و دلیل عمده‌اش کمبود نیرو‌های متخصص نقشه برداری در ثبت بود اما در سال‌ها اخیر با عنایت به خارج شدن تعهد انجام این امور از اداره ثبت به مالکان و تغییر نقش کارشناسان ثبت از عوامل اجرایی به عنوان نظارتی سختگیری‌های بیشتری در این مسائل صورت می‌گیرد و همین امر موجب تبعات حقوقی بیشتر برای مالکان شده است.

09152431220 مهندس محمدزاده